媒介手数料は賃料の0.5ヶ月分が原則 弁護士が東京地裁・高裁判決を解説

媒介手数料は賃料の0.5ヶ月分が原則 弁護士が東京地裁・高裁判決を解説
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宅建業法上 媒介手数料は賃料の0.5ヶ月分が原則

 

アパートやマンションの契約時、特に疑問も持たずに不動産媒介業者に賃料1ヶ月分の手数料を払っていませんか?

 

実は、宅建業法上、不動産媒介業者はお客さんから賃料の半月分(0.5ヶ月分)しか媒介手数料を受け取ってはいけないと定めているのです。

 

では、どういうロジックで不動産媒介業者が、お客から賃料1ヶ月分の媒介手数料を得ていのでしょうか?

 

それは「依頼者の承諾を得ている」からなのです。

 

 

宅建業法の定め

 

不動産媒介業者の報酬については、宅建業法第46条及び建設省(現国土交通省)告示にて定められています。

 

宅建業法第46条
(報酬)
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない
3 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
(引用)e-GOV 法令検索

 

建設省告示第千五百五十二号(最終改正:国土交通省告示第四百九十三号)

第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む)の合計額は、当該宅地又は建物の(中略)借賃の一月分の1.1倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き借賃の一月分の0.55倍に相当する金額以内する。

 

以上のように、不動産媒介業者の報酬には、宅建業法第46条にて「国土交通大臣の定める」上限金額を超えて取得してはならないとされています。

 

そして、「国土交通大臣の定める」告示において、報酬の上限額は賃料の1ヶ月分(消費税別)であり、依頼者の一方から受けられる報酬の上限は賃料の半月分(消費税別)であると明確に規定されています。

 

ただし、告示においては、「媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」という除外規定が設けられています。

つまり、依頼者が承諾しているという例外的な場合においては、上限金額を超えて報酬を受けることができるのです。

 

これまでの不動産業界では、この例外規定をあたかも原則規定のように扱い、慣例として賃料の1ヶ月分の仲介手数料をお客から得ていることが常態化していました。

 

 

 

2019年8月7日東京地裁判決

 

 

そのような暗黙の慣例を打破するインパクトのある判決が2019年8月7日東京地裁によって示されました。

 

同判決の事案の概要は、不動産媒介業者(以下「被告 媒介業者」という)が賃借人となる依頼者(以下「原告 賃借人」という)から、賃料の1ヶ月分の媒介手数料を受け取っていましたが、原告 賃借人から後になって、賃料の0.5ヶ月分を超える部分について不当利得として返還請求権を受けたというものです。

 

認定事実、争点、判決の趣旨は以下のとおりです。

 

認定事実
平成24年12月24日: 原告 賃借人が被告 媒介業者に、賃貸物件について問い合わせ。
           被告 媒介業者は同日、物件情報ととに入居申込書を交付

       同月28日:   原告 賃借人が入居申込書を被告 媒介業者に提出

 平成25年1月8日:   原告 賃借人が契約申込の意思を被告 媒介業者に伝える

    同月10日:   被告 媒介業者が 原告 賃借人に契約締結日を同月20日にする旨伝える

    同月20日:   原告 賃借人が賃貸借契約に押印

    同月22日: 原告 賃借人が被告 媒介業者に、賃料の1ヶ月分の仲介手数料を支払う

 

争点
被告 媒介業者が賃料の1ヶ月分の媒介手数料を受け取るにあたり、「依頼者の承諾を得て」いたか否か?

 

 

判決の要旨

① 報酬告示第四の解釈

媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合」という例外的に上限規制を超える要件は、媒介の依頼を受ける段階で報酬額に関する依頼者の承諾を必要としたもの

 

② 媒介契約の成立時期

本件では、平成25年1月8日に、原告 賃借人が契約申込の意思を被告 仲介業者に伝え、同月10日被告 媒介業者が原告 賃借人に賃貸借契約の締結日を伝えた段階で、賃貸借契約の成立に向けてあっせん尽力する事実行為を行う承諾があったと見られるため、平成25年1月10日に媒介契約が成立した

 

③  賃料の1ヶ月分の媒介手数料の承諾を得た時期

被告 媒介業者が原告 賃借人から賃料の1ヶ月分の媒介手数料の承諾を得たのは、媒介契約成立後の平成25年1月20日である

 

④ 結論

事後の承諾では、報酬告示第四の「媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合」には該当しない。賃料の0.5ヶ月分を超える部分の支払いは無効であり、不当利得返還請求を認める

 

 

このように、東京地裁判決においては、賃料の1ヶ月分の媒介手数料を受け取ることについて、「依頼者の承諾」は、媒介契約が成立する前に行う必要があると解釈した上で、本件では媒介業者が事前に依頼者からの承諾を得ていなかったとして、賃料の0.5ヶ月分の媒介手数料を超える部分について、不当利得返還請求権を認めました。

 

 

2020年1月14日東京高裁判決

 

2019年8月7日東京地裁判決は、その後被告 媒介業者が東京高裁の上訴しましたが、2020年1月14日東京高裁は東京地裁の判断を支持し、上告は棄却されました。

 

本件は一審が簡易裁判所でしたので、東京高裁判決によって判決が確定しました。

 

東京高裁においても、東京地裁の判決が維持されたことで、不動産業界には衝撃が走りました。

 

これまで、不動産媒介業者は、当たり前のように賃料1ヶ月の媒介手数料を得ていましたので、媒介業者にとっては今後の業績に直結する死活問題になりかねない判決といえます。

 

 

 

今後の展望

 

賃貸借の媒介においては、媒介業者が賃借人から媒介手数料として賃料の1ヶ月を受領する一方で、賃貸人からも広告料や業務委託料名目で実質的に賃料1ヶ月分の媒介報酬を取得するという慣例が見られます。

 

東京地裁・東京高裁の判決を受けて、不動産業界の暗黙の慣例にメスが入れられました。

 

今後、不動産業界の悪しき慣例に自浄作用が働く可能性があります。

既に、媒介業者の中には、媒介手数料は賃料の0.5ヶ月分しか取らないという業者も出てきています。

 

また、業者側としては、媒介手数料1ヶ月分の受領を維持しようとする場合、事前承諾書を取得する等の対応が必要となります。

 

他方、借り手の側にとっては、上記判決を武器に、媒介手数料の値下げ交渉をしやすくなったといえます。

 

今後賃貸物件を借りる場合には、媒介手数料として賃料1ヶ月を提示されたら、賃料の0.5ヶ月分しか払いませんと交渉しましょう。

 

 

家賃滞納の場合に賃借人が退去しなければならない場合について解説した以下の記事もぜひご参照ください。

(参考記事)【新型コロナウイルス法律相談】家賃滞納ですぐ退去させられるのか

 

 

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